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佛山商业地产迎新挑战

来源:未知 时间:2016-06-11 16:17
在楼市“去库存”大环境下,佛山楼市库存的结构性问题渐渐浮出水面。解限后住宅市场快速去货,但商业去库存依旧任重道远。其中,商业公寓虽已逐渐转暖,但回报率难有突破;写字楼销售艰难,空置率居高不下;许多商场因资金不足或招商不力,目前尚在“襁褓”中未能面世。如何解救这批商业地产?日前国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)或许提供了新出路——“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”,即“商改租”。
“商改租”既可增加租赁住房的有效供应,还能盘活大量闲置的商业物业,看似商业地产的春天就要来了!然而无法忽视的问题是,当大量商业房都改成公寓出租,佛山租赁市场的承接力是否足够?是否令公寓供过于求?而“转售为租”对于佛山开发商来说是否又有足够吸引力?对此,记者邀请本地资深业界人士进行多方解读。
 
在住宅需求高于商业需求的情况下,商用物业可用作住宅租赁的做法,无疑被部分开发商视为一条新的出路。有开发商便直言,“总比空在那里要好”。而供应过剩、库存压力大的写字楼被大部分业内视为目前最适合走“商改租”路线的商用物业。“佛山的办公需求并没有想象中大,写字楼租金80元/㎡差不多到顶,空置率高,去库存可谓艰难。”资深地产界人士(某渠道公司市场总监)潘劲祥表示。
从实际改造成本看,写字楼的改建难度也小于商场。合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林便认为,写字楼功能的空间与公寓的居住格局有相似处,配建新的厕所、厨房等生活设施即可。“而商场改造难度大、成本高,主要是排污、管道设置等与住宅楼的差异性较大,也需要考虑配套及安全隐患。”佛山经纬地产研究部经理麦少荘补充道。
除此,也并不是所有区域都适合“商改租”。据麦少荘分析,商业价值较高的城央地段,通过性质改变或将把较大的价值成本转嫁于用家,反而不利于物业出租。距离城央5~10分钟车程的边缘区域则更适合“商改租”。“生活配套依靠城央辐射,解决居住所需的购物消费,无需项目额外配给;而原本商业价值稍低的非热点区域,通过商改租缓解商业消化压力,还能以大量聚集的人流及衍生的消费需求反哺该片区的商业价值。”
至于《意见》中提到的“支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”,业内一致认为目前佛山住宅库存压力、销售压力不大,开发商将已建成住房改成出租用途的可能性较低。
 
根据《意见》,“商改租”后虽土地使用年限和容积率不变,但土地用途可调整为居住功能,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这意味着租户的承租成本降低,租赁市场或将得到活跃。开发商也可调动积极性改变经营策略,加快去库存。
事实上,早在《意见》出台前,佛山已有开发商尝试将卖不动的写字楼、商场改成小户型商业公寓出售。“以佛山某个在售写字楼项目为例。该项目在报建、推广上仍是以写字楼的名义。只不过在每间写字楼入口处做了个沉池,等报建通过后再改成公寓。”潘劲祥介绍道。而在魁奇路某楼盘也出现将商场改建成公寓的案例。“《意见》的出台只是令这种做法合法化。”
但也有业内人士提出异议:“商改租”更多是对城市居住功能的补充,在使用功能上仅限于出租而非出售,两者性质不同。“商用毕竟是卖了就能回笼资金,而租赁是一个很长期的过程,需要更长期的资金投入与运营成本,开发商不一定能接受。”龙斌解释道。佛山中原地产市场研究部副经理黄志兴亦承认,“商改租”对于传统以出售物业为主要经营策略的开发商来说,需要作出很大的改变,考验运营成本与精力,经营周期会比较长,很多时候也是万不得已而为之。“即便有税收优惠,对于项目的经营收益也有限,长远还需要融资支持举措落地。”
当然,这一政策对开发商也不是完全没有利润点。黄志兴便提出一种思路:开发商可能将整栋卖给租赁公司,再改成租赁性质出租。“毕竟租赁公司有品牌效应,有丰富的运营经验和一定的客户群体。”
 
《意见》出台后,不少开发商认为商业地产将迎来春天,甚至有言论表示,公寓将站上投资风口。但佛山业内的考虑则谨慎得多——商用物业改成住宅租赁,再加上政策鼓励个人出租房屋、允许合理改建后按间出租的隔断房,租赁供应大幅增加,佛山是否有足够的承租能力?
在合富房地产经济研究院院长龙斌看来,佛山现有租赁市场已较为饱和,住房供应较为充足,但吸纳人口却相对不足。但麦少荘认为,“供过于求”出现于人口密度低的外围区域,而人口密度高的核心地段、靠近商圈的区域仍是“供不应求”,整体租赁市场呈明显地区分化。因此,“商改租”后市场承接力如何尚待考究。
“首先,短期还不一定会有大批量商改租公寓投放租赁市场。商改租只是从盘活存量的角度上提出的一种实施可能性,并确保其合法合规,但发展商和业主依然可视乎实际情况自行选择改或者不改,以及改成何种住宅建筑形式。”麦少荘首先道明前提。“但毫无疑问,大量商改租公寓投放租赁市场,将令商业公寓面临更大的竞争压力,加上水电及物业管理费标准也有差异,商业公寓的投资回报预期将受到影响,甚至造成商业公寓的一二手交易价格下跌。”“目前佛山大部分商业公寓虽然出租率达到六七成,但回报率不高,只有5%左右。若公寓租金下跌,回报率更低,业主对投资预期价值也会跟着降低。”潘劲祥亦道出同样的隐忧。记者在58同城、安居客等网站上看到,待租的公寓房源不少。
“当租赁产品增加、租金门槛降低,或许能进一步促进租赁市场的优胜劣汰,让市场更加规范。”龙斌表示。而潘劲祥提出,目前广州人口外流入佛山的趋势明显,“商改租”或将为广佛片区引入更多居住人口,从而带动片区经济发展。
 
“商改租”愿景美好,但如何落地才是最关键。业内对此认为,实施细则的落地需确保开发商、租赁双方利益,使流程更为通畅、可落地执行。“落地政策需因地制宜。政府及开发商首先要做好市场调研,了解佛山租赁市场到底有多大,是否有足够的承租力。”龙斌分析道。
其次龙斌指出,此政策是从“租售并举”的角度来引导,租赁市场培育好了,销售市场也会比较理性。但目前租房与购房能享受到的福利配套还不对等。若后续配套政策能跟上,让租赁与购房享受相对同等的待遇,将促进租赁需求上升。至于开发商的积极性,业内们认为不光只靠税费优惠,还需融资支持作为开发商长期运营的“后盾”。“对租赁需求的把握加上融资的双重支持,让开发商转售为租有利可图,才能促进开发商‘商改租’的积极性。”
关于租赁市场的供求平衡上,曹绍林提出应有引导性的政策出台,规定什么类型的商用物业可以改,甚至定向锁定租赁需求。“比如鼓励酒店式公寓等长租性质的产品,或者将写字楼改成租赁用房后供企业员工居住。”
 
《意见》提到鼓励个人出租房屋,落实出租房房屋的优惠政策,是否从买家角度间接鼓励房产投资?对此业内一致表示肯定。“都鼓励你做‘包租公’了,手里没有房,如何做‘包租公’?”潘劲祥反问道。
不过业内认为,政府所鼓励的房产投资并非“炒房”,而是一种理性的投资。“商品房本来就有居住与投资的双重属性,鼓励投资并无不妥,也是一种帮助去库存的手段。房东出租自己空置的房产,并从中获得长期的、稳定的收益,这便是理性投资。炒房更多是短线的买卖行为。”龙斌分析道。
麦少荘则认为,去库存是今年的重要任务,政府此举可认为是间接鼓励房产投资以盘活存量,但也并不表示商业库存能立刻缓解。
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